Ипотека

Рефинансирование ипотеки в Сбербанке: кому выгодно и как получить

Рефинансирование ипотеки в Сбербанке: кому выгодно и как получить

Счастливые обладатели собственной жилплощади, приобретённой по договору ипотечного залога, рано или поздно сталкиваются с пониманием, что оплата этого самого счастья съедает слишком уж ощутимую часть бюджета, и начинают думать в направлении не «где бы достать ещё денег», а «как бы эти расходы сократить». В таком случае стоит поинтересоваться у специалистов своего банка о возможности изменений условий договора, а при отказе попытаться рефинансировать его в стороннем банке, предоставляющем такую услугу. Рефинансирование ипотеки в Сбербанке – одна из популярных услуг. В чём её плюсы, минусы и подводные камни?

Что такое рефинансирование и как оно работает

Рефинансирование любого займа, в том числе ипотечного, фактически является получением в банке нового кредита для того, чтобы погасить уже имеющийся с целью смягчения условий  договора. Процедура оформления может иметь два варианта:

  1. Изменение условий договора ипотеки с выдавшей его финансовой организацией, что по сути является реструктуризацией договора.
  2. Досрочное, частичное или полное погашение имеющегося кредитного займа денежными средствами, полученными в этом же или стороннем банке на более выгодных для заёмщика условиях нового договора.

Большее распространение получил вариант с привлечением сторонней финансовой организации, так как большинство банков не стремится к улучшению условий уже заключенных договоров, почти всегда означающему ухудшение выгодность кредита для них самих.

Задачи, на решение которых направлена процедура:

  • снижение ежемесячной платёжной нагрузки;
  • уменьшение величины общей суммы переплаты;
  • объединение (консолидация) нескольких кредитных займов, полученных в разных банках, в один на единых условиях.

Выгодность перекредитования достигается:

  • изменением процентной ставки в меньшую по сравнению с первоначальной сторону;
  • увеличением периода кредитования;
  • сменой валюты, что особенно актуально в нынешней экономико-политической ситуации;
  • возможной сменой объекта залога.

Схема процедуры рефинансирования договора ипотечного залога для физических лиц достаточно прозрачна:

  1. Гражданин РФ принимает решение о рефинансировании имеющегося договора ипотеки, заключённого с Банком А.
  2. Заявитель предоставляет в Банк Б необходимые для заключения нового договора документы, включая первичный договор ипотечного залога, заключённый с банком А.
  3. В случае принятия положительного решения Банк Б заключает новый ипотечный договор с заёмщиком.
  4. Банк Б перечисляет сумму долга по старому договору в Банк А. Если сумма нового кредита превышает остаток задолженности, то разницу заёмщик может использовать по своему усмотрению.
  5. Заёмщик выполняет свои обязательства в соответствии с разделами договора о рефинансировании, заключённого с Банком Б.

К особенностям ипотечного договора относится то, что он является залоговым, а предметом залога – жилая недвижимость, которая должна быть перерегистрирована на новый банк. Следует понимать, что пока новый договор не будет полностью оформлен, залог остается в Банке А, а Банк Б на это время может установить повышенную процентную ставку, которая будет снижена после завершения процедуры рефинансирования.

Кому и когда это выгодно

При принятии решения о перекредитовании стоит детально рассмотреть условия уже заключённого и нового договоров на предмет:

  • отсутствия в первоначальном договоре запрета последующей ипотеки того же имущества;
  • наличия в имеющемся документе пункта о моратории на досрочное погашение кредита и/или штрафных санкций в таком случае;
  • определения затрат на оформление рефинансирования (в среднем могут составлять от 8000 до 15000 рублей, в них входит оценка недвижимости, нотариальные расходы, государственная пошлина за регистрацию новой ипотеки, возможная плата за выдачу предшествующим банком справок об остатке задолженности и других требуемых документов, возможная необходимость оформления нового страхового полиса и др.);
  • расчёта разницы процентных ставок на старых и новых условиях (считается нецелесообразным применять рефинансирование, если разница ставок не превышает 2%).

Почему Сбербанк

Одной из наиболее часто выбираемых финансовых организаций, в которую обращаются с целью перекредитования, является Сбербанк России. Этому способствуют:

  1. Сложившаяся репутация «государственного» банка.
  2. Одна из самых разветвлённых сетей филиалов на территории России, что исключает физические сложности как с заключением договоров, так и с выплатами по ним.
  3. Отсутствие требования согласия на последующую ипотеку кредитной организации, с которой первоначально был заключён договор на приобретение жилой недвижимости в ипотеку.
  4. Отсутствие комиссии за оформление рефинансирования.
  5. Разнообразие возможностей объединения кредитных займов, взятых в различных банках (ипотека, ипотека + кредит на покупку автомобиля + потребительский кредит и т.д.).
  6. Возможность получения сопутствующего кредита для личных целей.
  7. Низкий уровень процентной ставки – от 9,5%, что сопоставимо с величинами ставок ведущих банков страны (для сравнения: Россельхозбанк – от 9,15%, ВТБ24 – от 10%, Райффайзенбанк – от 9,5%, Газпромбанк – от 8,8%).
  8. Минимальная сумма кредита – от 300 000 рублей.
  9. Срок действия договора – до 30 лет.
  10. Отсутствие требований справок об остатке кредитной задолженности в других кредитных организациях (за исключением особых случаев).

Как получить одобрение

Для того чтобы максимизировать вероятность одобрения Сбербанком вашего желания облегчить себе жизнь, стоит тщательно изучить его требования:

  1. Гражданство – возможность ипотечного перекредитования предусмотрена лишь для российских граждан.
  2. Возрастной ценз – на момент оформления договора заёмщику (созаёмщикам) должно исполниться не менее 21 года, на момент полного выполнения условий соглашения – не должно быть более 60 лет (мужчины) и 55 (женщины).
  3. Рабочий стаж заёмщика – в Сбербанк стоит обращаться лишь в случае, когда заявитель непрерывно работает на текущем рабочем месте не менее полугода (при условии действия на предприятии работодателя зарплатной программы Сбербанка) или год и более в течение последних 5 лет.
  4. Согласие супруга(и) на перекредитование – супруга(и) заявителя обязательно будут привлечены в качестве созаёмщика. Исключений из этого требования может быть два: супруг(а) не имеет российского гражданства или между супругами заключён брачный договор, один из пунктов которого позволяет принимать решения подобного рода самостоятельно, не испрашивая согласия другого.
  5. Ограниченное количество созаёмщиков – не более 3 человек.
  6. Единственно возможная валюта по договору рефинансирования – рубли.
  7. Финансовые ограничения – сумма кредита должна находиться в диапазоне от 300 000 до 7 000 000 рублей и не может превышать меньшую из величин:
    • 80% стоимости квартиры, обозначенной в документации по её оценке;
    • сумму остатков основного долга и текущих процентов по всем рефинансируемым займам, включающую также дополнительную сумму потребительского кредита, заявленную лицом, желающим оформить рефинансирование.
  8. Жёсткое условие страхования – заявитель обязан будет не только согласиться, но и действительно застраховать ипотеку, свою жизнь и здоровье. Исключение составляет наличие уже имеющегося страхового полиса, условия которого удовлетворяют Сбербанк. Несмотря на отсутствие законодательной поддержки такого требования попытка возражения по этому пункту приведёт к отказу в перекредитовании.
  9. Не менее жесткое условие передачи в залог объекта жилой недвижимости Сбербанку.

Рефинансирование по кредитам с господдержкой

Особый случай представляет собой перекредитование ранее полученных ипотечных займов с применением государственной поддержки (материнского капитала). Трудности, которые с этим связаны, обусловлены несколькими факторами. В первую очередь, это объясняется несовершенством российского законодательства, которое нечётко регламентирует развитие ситуации в подобном случае. Кроме того, следует учитывать, что официальной целью рефинансирования является не приобретение жилой недвижимости, а получение кредита на погашение обязательств заёмщика перед другой финансовой организацией. Обязательным же условием покупки жилого помещения с применением материнского капитала в соответствии со ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» является выделение долей жилой недвижимости всем несовершеннолетним детям.

Банк, предоставляющий рефинансирование кредита, частично погашенного за счёт материнского капитала, получает в залог квартиру, в число собственников которой входят граждане, не несущие обязанностей по выполнению условий договора, а следовательно, не имеет никаких рычагов давления на заёмщиков в случае нарушениям ими, например, графика платежей.

И даже если детские доли ещё не выделены, но материнский капитал уже использован, то в рефинансировании, скорее всего, также будет получен отказ, так как на момент заключения первого договора родителями уже подавалось обязательство в ПФР РФ выделить детям доли в квартире в срок не больший чем полгода, что строго отслеживается Пенсионным фондом и прокуратурой.

В том случае, если квартира уже куплена, а семья, в которой уже есть ребенок, снова ожидает прибавления и, соответственно, получения материнского капитала, то рефинансирование возможно, однако при условии, что и первичный ипотечный договор, и его перекредитование будут оформлены до рождения второго малыша. Если же второй ребёнок уже родился, то родителям придётся выбирать из двух возможных вариантов:

  1. Погашение материнским капиталом первого займа, учитывая высокую вероятность отказа его рефинансирования в будущем. Следует выбирать в том случае, если сумма долга сопоставима с суммой материнского капитала (453 000 руб в 2018 году), так как существенная часть задолженности будет погашена, а общая переплата по кредиту будет уже не столь велика.
  2. Оформление перекредитования ипотеки и применение материнского капитала уже в других целях, например, на образование детей или формирование накопительной пенсии матери. Стоит рассмотреть в том случае, когда сумма кредита значительно превышает величину материнского капитала и рефинансирование более выгодно в плане снижения ежемесячных выплат и общей переплаты.

Ситуация с одобрением рефинансирования ипотеки для многодетных семей более однозначна: по состоянию на второе полугодие 2018 года Сбербанк не проводит рефинансирование действующих кредитов для заёмщиков этой категории.

Процедура рефинансирования военной ипотеки на середину 2018 года находится в стадии совместного планирования Сбербанком России и Росвоенипотекой.

Для категорий постоянных и зарплатных клиентов Сбербанк хоть и декларирует более лояльные условия рефинансирования, однако фактически они касаются лишь послаблений в части количества требуемой документации.

Собираем документы

Досадно, если банк принимает отрицательное решение о перекредитовании, но ещё более досадным является понимание, что основанием для этого явилась собственная невнимательность, поэтому стоит тщательно изучить перечень документов и правильно их оформить:

  1. Анкета заёмщика (созаёмщиков).
  2. Паспорт заёмщика (созаёмщиков), наличие в нем штампа регистрации (постоянной или временной) обязательно. Во втором случае потребуется также документ, это подтверждающий.
  3. Документы о трудовой занятости заёмщика (созаёмщиков), в том числе:
    • для наемных работников – копия трудовой книжки (выписка из трудовой книжки, оформленная в соответствии с требованиями Сбербанка);
    • для пенсионеров – не требуется;
    • для предпринимателей – подлинник и нотариально удостоверенная копия ОГРН.
  4. Документы о финансовом состоянии заёмщика (созаёмщиков), в том числе:
    • для наёмных работников – справка предприятия-работодателя о заработной плате оформителя за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ либо по образцу государственного учреждения;
    • для пенсионеров – справка о размере назначенной пенсии (ежемесячного пожизненного содержания);
    • для индивидуальных предпринимателей – налоговая декларация за требуемые периоды.
  5. Документы по рефинансируемому кредиту, в том числе:
    • первичный кредитный договор;
    • официальное приложение к договору с утверждённым графиком платежей;
    • уведомление о полной стоимости кредита;
    • документ, подтверждающий изменение реквизитов первичной финансовой организации;
    • сведения о сумме остатка рефинансируемого кредита, включая начисленные проценты, а также о кредитной истории заёмщика, подтверждённые первоначальным банком-кредитором.
  6. Отчёт об оценке недвижимости, для которого потребуется предоставление:
    • свидетельства о праве собственности на квартиру;
    • кадастрового паспорта жилого помещения;
    • справки по форме 40 (выдаётся по месту жительства, для её получения понадобится справка из Единого расчётного центра об отсутствии задолженности по коммунальным платежам);
    • бумажной выписки из Единого государственного реестра недвижимости (Росреестр, ЕГРН).

Если заявитель является обладателем квартиры в новостройке, то также понадобятся оригиналы:

  • договора участия в долевом строительстве;
  • акта приёма-передачи жилого помещения;
  • справки от застройщика или его представителя об оплате жилой недвижимости.

Подать заявку на рефинансирование ипотечного займа в Сбербанк можно как при личном посещении одного из его офисов, так и с помощью его официального сервиса для поиска и покупки недвижимости в ипотеку «ДомКлик».

Возможные причины отказа

При обращении в любую финансовую организацию, в том числе Сбербанк за рефинансированием ипотечного кредита, стоит реально оценивать собственные возможности. Банк оставляет за собой право отказа, если:

  • договор, который подлежит перекредитованию, на момент обращения в Сбербанк действует менее 180 календарных дней;
  • до окончания действия первоначального соглашения осталось менее 90 дней;
  • первичный договор уже был реструктуризирован или рефинансирован хотя бы однажды за время его действия;
  • большое количество кредитных займов, не погашенных на момент подачи заявления о рефинансировании;
  • кредитная история заёмщика скомпрометирована;
  • заёмщик имеет профессию с нестабильным заработком;
  • заёмщик имеет судимость;
  • материальное положение заёмщика ухудшилось с момента заключения первого договора;
  • произошли изменения в семейном положении заёмщика;
  • супруг(а) или созаёмщик(и) отказываются дать согласие на рефинансирование кредита;
  • желаемый заёмщиком срок действия нового договора превышает регламентируемый банком;
  • заёмщик отказывается от оформления страховки жизни и здоровья по договору рефинансирования;
  • заявитель предоставил недостоверную информацию или документы, оформление которых противоречит требованиям банка.

Сбербанк вправе отказать заявителю в рефинансировании без объяснения причин. Можно подать письменное требование разъяснения отказа, однако следует быть готовым к получению в этом случае от специалиста по работе с обращением физических лиц текста о том, что «отказ может быть вызван множеством различных факторов». На практике самой распространённой причиной отказа является вывод о несоответствии дохода заёмщика сумме запрашиваемого кредита, а также нежелание оформлять страхование жизни и здоровья.

Повторную заявку на рефинансирование ипотечного кредита в Сбербанке можно подавать не ранее чем через 2 месяца после получения официального отказа.

В случае отказа Сбербанка, можно обратиться в другие банки, работающие с программами рефинансирования, в том числе:

  • Райффайзенбанк;
  • ВТБ24;
  • Россельхозбанк;
  • Газпромбанк;
  • ДельтаКредит;
  • Агентство ипотечного жилищного кредитования.

Возможность повторного рефинансирования

Законодательно возможность неоднократного повторного рефинансирования в российских финансовых организациях не ограничивается, однако практика показывает, что большинство банков отвечают отказом на такой запрос, при этом не важно, кем проводилось первичное перекредитование. Некоторые же банки изначально чётко обозначают свою позицию по этому вопросу. В частности, в числе требований Сбербанка к рефинансируемым кредитам однозначно заявлено «отсутствие реструктуризации по рефинансируемым кредитам за весь период их действия».

При желании и отличной кредитной истории можно попытаться рефинансировать рефинансированный кредит в другом банке, однако при этом следует быть готовым либо к отказу, либо к одобрению на не слишком выгодных условиях, например, невозможности досрочной выплаты займа.

Практика ипотечного рефинансирования, в том числе повторного, широко распространена во всём мире. Опыт показывает, что этот финансовый инструмент может быть довольно эффективным при рациональном и обоснованном к нему подходе.

Читайте также: