Ипотека

Ипотека без первоначального взноса: миф или реальность?

Ипотека без первоначального взноса: миф или реальность?

Ипотечные займы получают всё более широкое распространение, несмотря даже на довольно высокую ставку кредитования. Молодые карьеристы, молодожены, семьи, годами снимающие квартиру – несмотря на стабильный доход, все эти категории при обращении в банк за одобрением ипотеки сталкиваются с одной и той же проблемой: финансы на ежемесячные платежи есть, а возможности внести первоначальный взнос нет. Выходом из такой ситуации видится возможность заключения с банком договора ипотеки без первоначального взноса.

Бывает ли ипотека без первоначального взноса в принципе

В апреле 2018 года министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации четко обозначило свою отрицательную позицию по отношению к ипотечному кредитованию физических лиц, если условием такого договора не выступает внесение первоначального взноса либо если его величина слишком низка по сравнению с общей суммой кредита. По мнению бывшего министра М. Меня, именно факт сохранения высокой входной планки ипотечного кредитования позволяет минимизировать высокие риски этого сектора рынка недвижимости. Позиция нового руководителя неизвестна.

Многие финансовые организации страны в ответ на все растущий спрос населения продолжают тенденцию снижения процентных ставок и разрабатывают специальные кредитные программы, в том числе и по заключению ипотечных договоров без первоначального взноса, а также с внесением в качестве него материнского капитала. Среди них:

  • Промсвязьбанк – программа «Ипотека без первоначального взноса»;
  • Транскапиталбанк – «Кредит с правом на ноль»;
  • Севергазбанк – «Кредит под залог имеющегося жилья»;
  • АКИБАНК – «Целевой кредит под залог имеющейся квартиры»;
  • СМП Банк – «Ипотека без первоначального взноса»;
  • Металлинвестбанк – «Нулевая ипотека»;
  • Райффайзенбанк – «Ипотека с материнским капиталом»;
  • Сбербанк – «Ипотека плюс материнский капитал».

Ограничения программ «нулевой» ипотеки

Любые кредитные программы, разрабатываемые специалистами той или иной финансовой организации, имеют свою направленность и определённые ограничения, которые условно можно разделить на несколько:

  1. По категориям заемщиков: некоторые банки согласны кредитовать лишь семьи, имеющие право на материнский капитал и готовые внести его в качестве полного или частичного погашения кредита.
  2. По секторам рынка недвижимости:
    • только на первичном рынке (на уже построенном или находящемся в стадии строительства, в том числе, в конкретном жилом комплексе-новостройке); обязательным требованием в этом случае будет выступать аккредитация проекта;
    • на первичном и вторичном, причём в случае кредитования вторичного жилья банк может четко ограничить местонахождение объекта залога, его возраст, возможную этажность и т.д.;
    • в частном секторе (покупка дома или выделение денежных средств на его строительство).
  3. По виду жилой площади: квартира, комната, часть дома или дом.

Варианты обеспечения кредита

Рассчитывать на то, что специалист банка при оформлении ипотеки вместо пункта об обеспечении гарантий выплаты произнесёт слова известной песни «пообещайте мне любовь», не приходится. Банк не благотворительная организация, поэтому следует быть готовым к тому, что ваша долгожданная жилплощадь сразу же после оформления ипотечного договора будет считаться собственностью банка, а по-настоящему вашей она станет после того, как будут выполнены все условия договора, то есть погашен кредит и снято обременение.

Некоторые банки могут принять в качестве обеспечения ценности, к которым относятся:

  • драгоценные металлы (золотые, серебряные, платиновые слитки);
  • драгоценные камни и произведения ювелирного искусства;
  • ценные бумаги (акции, векселя, облигации и др.);
  • высоколиквидный земельный участок.

Собственники бизнеса могут заложить как бизнес, так и объекты нежилой недвижимости, им принадлежащие.

В кредите «без ничего» любой банк гарантированно откажет.

Общие условия и важные нюансы

Условия, на которых российские банки готовы кредитовать заёмщиков, не требуя первоначального взнос, примерно одинаковы:

  1. Гражданство – в большинстве случаев такие высокорисковые программы разрабатываются только для граждан Российской Федерации. В число исключений входит Севергазбанк.
  2. Возрастные границы – от 21 до 65 лет. В редких случаях этот диапазон расширяется с 18 до 75 лет.
  3. Прописка – потенциальный заёмщик (созаёмщики) должны иметь постоянную или временную регистрацию. Иногда обязательным является требование о регистрации конкретно в регионе, где находится отделение банка-кредитора.
  4. Телефон – наличие действующего телефона обязательно. Некоторые банки требуют, чтобы заёмщик предоставил для связи два номера – стационарный и мобильный.
  5. Постоянное место работы и рабочий стаж – от 3 месяцев до 1 года на текущем рабочем месте для наёмных работников, не менее 2 лет с момента регистрации предпринимательской деятельности для собственников бизнеса.
  6. Профессия – банки неохотно кредитуют представителей профессий, связанных с повышенным риском, представителей малого бизнеса, строителям, адвокатам и судьям.
  7. Стабильный подтверждённый доход – банк принимает решение, основываясь на анализе документов, предоставленных заявителем. Все ваши заработки «мимо кассы» (фриланс, премии, халтуры и шабашки не учитываются.
  8. Страховка – большинство банков потребуют страхования жилой недвижимости, а также жизни.
  9. Согласие супруга(-и) на кредитование и привлечение его/её в качестве созаёмщика.

Подтверждающие документы, необходимые для представления в банк:

  1. Паспорт.
  2. Документы, подтверждающие трудовую занятость:
    • для наемных работников – трудовая книжка/выписка из неё;
    • для предпринимателей – основной государственный регистрационный номер о создании юридического лица (ОГРН).
  3. Документы, подтверждающие доходы физических лиц:
    • для наёмных работников – справка 2-НДФЛ (иногда допускается оформление справки по форме банка);
    • налоговая декларация за периоды, указанные банком.
  4. Документы, подтверждающие возможность привлечения государственной поддержки:
    • сертификат на материнский капитал/документ из регионального отделения Пенсионного Фонда России;
    • свидетельство о рождении ребенка;
    • военный сертификат;
    • свидетельство о браке.
  5. Документы об объекте недвижимости – свидетельство права собственности, отчет по оценке объекта недвижимости.

Следует быть готовыми предоставить дополнительные документы по требованию банка.

Сравнительный анализ двух вариантов ипотечного займа

Решение об ипотечном кредитовании всегда очень ответственно. У любого из вариантов такого займа есть свои плюсы и минусы, и прежде чем отправиться с заявлением в банк, стоит еще раз здраво оценить свои возможности и взвесить последствия того или иного решения.

Основные различия условий некоторых видов ипотеки: таблица

Условия

Классическая ипотека

Ипотека без первоначального взноса

Первоначальный взнос

8-40%

0%

Процентная ставка

6-12%

14,75–16%

Созаёмщик

любые граждане РФ

только официальные супруги

Срок кредитования

от 3 до 30 лет

от 3 до 25 лет

Анализ данных позволяет сделать вывод о том, что, по сути, у ипотечного кредита, взятого без первоначального взноса, есть только один плюс – отсутствие первоначального взноса. Все остальные условия более жестко, чем в классическом варианте, ограничивают сроки, суммы, виды жилья. Они обуславливают повышенную ежемесячную платёжную нагрузку и значительно более высокую сумму общей переплаты.

Для кого наиболее вероятно одобрение банка

Наиболее высока вероятность в случаях:

  • применения государственной поддержки (программы материнского капитала, молодой семьи, военных жилищных сертификатов и др.);
  • привлечения поручителей, требования к которым удовлетворяют банк-кредитор;
  • наличия имущества, имеющего высоколиквидную ценность, которое заёмщик согласен предоставить банку в качестве дополнительного, помимо кредитуемой жилой недвижимости, залога;
  • высокого стабильного подтвержденного дохода.

Наиболее распространённые причины отказа

Подавая заявление на любой вид кредитования, следует помнить о том, что банк вправе отказать в нем без указания причины. Наиболее велика вероятность отказа в случаях:

  • предоставления недостоверных сведений;
  • скомпрометированной кредитной истории;
  • несоответствия любому, даже одному из требований, предъявляемых к заёмщику банком-кредитором;
  • имеющейся у заемщика судимости;
  • профессии заёмщика, относящихся к малодоходным или с повышенной степенью риска.

Возможные варианты действий в случае отказа

В случае получения отказа в кредите без первоначального взноса последовательность действий может быть такой:

  1. Еще раз внимательно изучить требования банка для того, чтобы понять, почему был получен такой результат.
  2. Скорректировать недочеты, в случае их наличия и при возможности, и сделать попытки в других банках;
  3. В случае окончательного отказа во всех кредитных организациях изучить все предложения банков по классической ипотеке, определить для себя наиболее выгодный вариант и:
    • приступить к накоплению первоначального взноса;
    • взять потребительский кредит и заключить классический ипотечный договор;
    • обратиться за помощью к кредитному брокеру.

Кредитный брокер: помощь или развод?

Все чаще свою помощь предлагают кредитные брокеры. В их функции, как правило, входят:

  • подбор банка и соответствующей вашим пожеланиям и возможностям кредитной программы;
  • рекомендация надежного застройщика и риэлтора;
  • помощь в сборе и оформлении требуемого банком пакета документов;
  • сопровождение сделки в банке, у нотариуса и в Росреестре;
  • информирование клиента о возможном рефинансировании на выгодных для него условиях и др.

Безусловно, это может быть полезным для занятых или недостаточно уверенных в своей компетенции людей, однако не следует забывать, что большинство из нас в состоянии разобраться в требованиях банка самостоятельно. Если вы пришли к выводу, что лучше уж пусть вашими кредитными делами занимается специалист, то подойдите к его выбору ответственно. Профессионал действительно сможет существенно сэкономить ваши время и нервы, но явно не деньги.

Однозначно избегайте тех, кто станет обещать не только вышеозначенную помощь, но и создание условий, на которые априори не сможет повлиять:

  • чистку кредитной истории;
  • лояльное отношение банка вплоть до гарантированного одобрения кредита;
  • сниженные ставки «только для своих»;
  • обход некоторых пунктов договора.

Ипотека без первоначального взноса – явление в России малораспространённое, так как несет в себе повышенные риски как для банка, так и для заёмщика. Первый рискует не получить выполнения всех условий договора и остаться с залогом, ликвидность которого может резко упасть с течением времени. Второй рискует не справиться с повышенными по сравнению с классической ипотекой финансовыми обязательствами и остаться совсем «без ничего». Однако учитывая появление такого рода программ у все большего количества банков, можно сделать вывод о том, что востребованность услуги растёт.

Читайте также: