Приобретение жилья

Аванс и задаток – в чем разница при покупке жилой недвижимости

Аванс и задаток – в чем разница при покупке жилой недвижимости

В практике отечественного рынка недвижимости существует традиция внесения части оплаты за объект предварительно. Такая мера позволяет сторонам в какой-то степени обезопасить себя от возможного неисполнения обязательств по договору. Обычно к таким мерам относятся аванс, задаток, залог, предварительный договор. Первые два наиболее популярны при операциях с недвижимостью. Аванс и задаток – в чём разница между этими формами предоплаты?

Определение понятий

Задаток – это определённая законом форма предоплаты недвижимости, обеспечивающая исполнение договорных обязательств продавцом и покупателем по покупке/продаже недвижимости. Особенность задатка заключается в форме его возврата при срыве сделки. Если она срывается по вине покупателя, то задаток остается у продавца в качестве компенсации затраченного времени. Если же сделка не заключается по вине продавца в оговоренные сроки, ему придётся вернуть задаток покупателю в двойном размере. Таким образом, задаток является обеспечением взятых обязательств для сторон. Нести финансовую ответственность за срыв сделки придётся виновной стороне. По вышеперечисленным причинам соглашение о задатке используется нечасто при покупке квартиры.

Аванс -– это также предоплата при покупке недвижимости. Это определённая сумма (обычно до 30 тысяч рублей), которую покупатель передаёт продавцу в счёт будущей полной оплаты по сделке. Но аванс не несёт обеспечительной функции, как задаток. Если сделка срывается, даже не важно, по чьей вине, вся сумма аванса возвращается.

Разница между авансом и задатком

Аванс и задаток выполняют одну и ту же задачу, но последний предусматривает более жёсткие последствия для сторон. В договоре они также описываются по-разному. Если нарушается основное обязательство, к ним применяются различные правовые последствия. На практике задаток и аванс – это платежи, предшествующие передаче имущества. Однако аванс можно в любой момент затребовать назад, а соглашение об авансе расторгнуть. Аванс не является вариантом обеспечения исполнения обязательства. Задаток же является более надёжным способом закрепить преддоговорные обязательства. При срыве сделки с договором задатка смогут компенсировать свои убытки обе стороны. И только в случае взаимного согласия сторон задаток возвращается без споров.

Давайте рассмотрим этот момент подробнее. Аванс в отличие от задатка выполняет только платёжную функцию предоплаты. Он ни к чему не обязывает ни одну сторону сделки. Обычно после внесения аванса квартира снимается с продажи, но это не мешает любой стороне отказаться от сделки на более позднем этапе оформления. Тем не менее аванс остаётся действенным инструментом оформления сделки, некоторой вехой развития договорённостей.

На практике гораздо более часто заключаются соглашения об авансе. Тем более он используется при выстраивании цепочек продаж. Соглашение о задатке, когда в сделке участвует 4-6 продавцов и покупателей, не может быть применимо, так как в случае отказа по сделке одного участника не смогут выполнить договорные обязательства остальные.

Чтобы аванс не рассматривался сторонами слишком легкомысленно, при заключении допсоглашения о внесении аванса можно оговорить в нём несколько уточняющих моментов:

  • указать, за какую недвижимость и по какому адресу вносится предоплата;
  • зафиксировать полную стоимость объекта;
  • оговорить условия, что продавец обязуется не продавать недвижимость посторонним, не рекламировать её в прессе;
  • прописать процедуру возврата аванса.

Ничего не мешает предусмотреть в договоре об авансе наличие штрафных санкций. Например, поставить такие условия, что если покупатель отказывается без оснований от сделки, то аванс удерживается как штраф. С такими условиями договора он приобретает свойства задатка.

Что выгоднее для продавца, а что для покупателя

Какую же форму предоплаты выбрать продавцу, а какую покупателю? Если обе стороны одинаково заинтересованы в сделке, для них выгоднее заключить договор с задатком в качестве предоплаты. Если же стороны находятся ещё в поисках более выгодных вариантов, но хотят зафиксировать интерес к определённому объекту, для них более предпочтительным будет договор аванса, не накладывающий обязательств. Во время построения цепочки объекта и оформления документов они ещё могут оставить за собой право отказаться от сделки.

Стороне, которую полностью удовлетворяют все условия сделки и покупаемая недвижимость, лучше настоять на оформлении задатка. Если сторона оставляет за собой право изменить условия сделки (покупатель – отказаться от сделки, продавец – поднять цену), то этой стороне более выгоден аванс.

В каких ситуациях может потребоваться задаток:

  1. Покупатель точно решил купить это жилье, но денег в текущий момент у него нет – например, заявление об ипотеке ещё рассматривается. Тогда продавец может установить срок, в течение которого он будет ждать внесения денег.
  2. Продавец согласен на продажу квартиру, но есть какие-то обстоятельства, которые тормозят его действия. Тогда покупатель волен установить срок, в течение которого он передаст деньги в полном объёме, а квартира будет оформлена.

Некоторые правовые вопросы

Понятие о задатке регламентировано законом в ГК ст. 380. Зато нет в гражданском кодексе определения аванса, хотя есть фраза, что если вносится предоплата за покупку недвижимости и отдельно не оговаривается, что это задаток, то это и есть аванс. Однако что касается правовой основы предоплаты, то при ближайшем рассмотрении здесь не всё так гладко.

При более внимательном прочтении статьи ГК, где прописаны нормы задатка, видно: платёж вносится для подтверждения заключения договора. По букве закона, соглашение о задатке станет действительным только когда документ будет оформлен при заключении договора купли-продажи. А сделка по недвижимости считается заключённой лишь в момент государственной регистрации. Поэтому с юридической стороны любые договоры о задатке, оформленные до совершения сделки, являются просто недействительными. Если дело о возврате задатка дойдёт до суда, то при судебных разбирательствах вскрывается недействительность договорённостей о задатке. Дело обычно заканчивается тем, что покупателю деньги возвращают из-за отсутствия законного соглашения.

Как давать аванс и задаток

Существует 3 общих правила, которые нужно выполнять при внесении и задатка, и аванса:

  1. Вносимая сумма является предоплатой, поэтому входит в общую сумму сделки.
  2. Соглашение о предоплате необходимо письменно зафиксировать.
  3. Передача денег фиксируется документально распиской.

Есть ещё одно правило: задаток вручается только собственнику жилья, аванс же могут принимать агентства недвижимости в виде финансовой гарантии за осуществляемую работу.

Другие варианты предоплаты при покупке жилой недвижимости

Предварительный договор купли/продажи можно рассматривать как ещё один вариант фиксации договорённостей о будущей сделке. Это полноценный правовой документ с прописанными обязательствами сторон о будущей сделке и с санкциями из-за нарушения договорённостей. Предварительный договор:

  • определяет срок заключения основного договора, а при его отсутствии этот срок согласно ГК составляет год;
  • фиксирует условия основного договора, например, цену.

Суть предварительного договора заключается в том, что если какая-либо сторона решит уклониться от сделки, то через суд вторая сторона может добиться принудительного заключения сделки.

Ещё один популярный способ обеспечения обязательств – залог. При наличии договора залога кредитор-залогодержатель получает право реализовать заложенное имущество, если должник не исполнит обязательств. Например, квартира покупаемая по ипотеке, является залогом. Банк даёт деньги под её залог, но если заёмщик теряет возможность платить, банк может продать имущество, чтобы возместить убытки.

Таким образом, разработаны определённые финансовые инструменты, защищающие интересы обоих сторон при сделках с недвижимостью. Важно уметь ими пользоваться и представлять объём возможностей и ответственности.

Читайте также: