Приобретение жилья

Арест на квартиру: кому и за что?

Арест на квартиру: кому и за что?

Арест имущества, в том числе и квартиры, это всё более распространённая в современной юридической действительности практика. Большинство граждан считает, что такая мера — прямой путь к лишению жилплощади, однако это мнение во многом ошибочно. Поэтому следует обстоятельно разобраться, в каких случаях накладывается арест на квартиру, какие последствия для собственника несёт это действие и как его снять.

Что такое арест на квартиру и какие ограничения он накладывает

Арест — наложение запрета на распоряжение имуществом со стороны органов государственной власти. Арест не следует путать с взысканием или конфискацией имущества, так как арест лишь накладывает ограничения на распоряжение квартирой, а взыскание подразумевает изъятие и реализацию имущества. Простыми словами, арест — первый и необходимый шаг на пути к взысканию имущества. Далеко не всегда арест приводит к взысканию и реализации, однако в случае неисполнения должниками своих обязательств это может произойти.

Арест жилого помещения не лишает владельца права пользования им. Например, при аресте квартиры должник и члены его семьи вправе использовать её по прямому назначению — то есть проживать в ней без ограничений. Однако санкция накладывает запрет на право должника распоряжаться своим имуществом, его нельзя:

  • продавать;

  • сдавать в аренду;

  • подарить;

  • поменять;

  • завещать;

  • заложить в банке.

Можно ли приобрести квартиру под арестом

Из-за наложенного ареста на квартиру собственник не вправе продавать её. Однако всегда найдутся люди, которые попытаются обойти закон. В случае продажи квартиры под арестом органы регистрации просто откажут в переходе прав на квартиру, то есть сделка будет отменена. Поэтому перед подачей документов на регистрацию и денежным расчётом с продавцом нужно обязательно проверять квартиру на её нахождение под арестом.

Если же арест будет наложен уже после подачи документов, но до момента регистрации, то сделка приостанавливается. Это ещё не означает, что сделка не совершится — владелец квартиры может решить проблемы и снять арест, после чего сделка возобновится. В такой ситуации лучше рассматривать каждый конкретный случай отдельно — возможно, что у продавца не было злого умысла, а арест был произведён из-за его невнимательности.

Когда на квартиру может быть наложен арест

Арест на квартиру может быть наложен, если её владелец имеет непогашенные долги перед третьими лицами, организациями и государственными органами. Причиной ареста могут выступать:

  • долги за коммунальные услуги (ст. 80 закона РФ от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 90 ЖК РФ для нанимателей муниципальных квартир);

  • задолженность по банковскому кредиту, в том числе ипотеке (ст. 50 и ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости), а также ст. 80 закона №229-ФЗ);

  • просроченный долг по уплате налогов, штрафов и пеней (ст. 77 части 1-ой НК РФ);

  • долги по алиментным выплатам (ст. 80 закона №229-ФЗ «Об исполнительном производстве»);

  • возмещение ущерба, нанесённого собственником третьим лицам (ст. 80 закона №229-ФЗ «Об исполнительном производстве);

  • приговор суда с применением конфискации имущества (ст. 115 УПК РФ).

В большинстве случаев арест должен побудить должника выполнить свои обязательства без реализации арестованного имущества. Однако если сумма долга (штрафа, неустойки) велика, а собственник квартиры не предпринимает действий для исправления ситуации, то арестованная квартира может быть взыскана и реализована для покрытия задолженности согласно ст. 69 Федерального закона №229-ФЗ.

Возможно ли наложение на долю в квартире

Аналогично аресту всей квартиры может быть арестована доля в ней, принадлежащая должнику. При этом ограничения накладываются не на всё жилое помещение, а на выделенную долю в нём. Если же доля в общем имуществе не выделена, то это не ограничивает её от ареста. Для этого из общей площади сначала выделяется доля должника и арестовывается.

Когда наложение незаконно

В настоящем времени существенных ограничений на арест квартиры практически не осталось. Естественно, что действие не является законным, если никаких долгов у гражданина не имеется или если он добросовестно выполняет свои обязательства. Однако если долги существуют и не выплачиваются, ситуация предстаёт обратной. Толкование законов Верховным судом РФ привело к тому, что ныне арест квартиры широко применяется как мера воздействия на должника и побуждение к исполнению им своих обязательств.

Согласно ст. 69 Федерального закона от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве» арест и взыскание имущества должно соответствовать размеру задолженности. Грубо говоря, арест квартиры при долге в несколько тысяч рублей является незаконным, так как рыночная стоимость жилья намного превышает размер долга. Однако в случае, если должник не имеет другого ликвидного имущества, то может быть наложена санкция и на квартиру, даже если её стоимость в разы или на порядки превышает сумму долга.

Согласно ст. 79 Федерального закона «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть наложено на список имущества, установленный ст. 446 ГПК РФ. В части 1-ой ст. 446 утверждается, что не может быть взыскано жилое помещение, являющееся единственным местом проживания должника и его семьи, если оно не находится в банковском залоге (ипотеке).

Однако Судебная коллегия ВС РФ постановила, что несмотря на то, что взыскание такого жилья невозможно, наложение ареста на него допустимо. То есть на должника накладывается ограничение в праве распоряжаться такой квартирой (он не вправе продать, подарить, обменять жильё). При этом реализация для покрытия долга не допускается.

Кто может осуществить это действие

Наложить арест на квартиру может только суд, однако другие органы государственной власти могут наложить запрет, который с правовой точки зрения мало отличается от ареста — владелец квартиры также ограничивается в праве распоряжаться своим жильём.

Суд накладывает арест в рамках обеспечения иска, если у суда имеются предположения о намерениях ответчика избежать ответственности с помощью продажи квартиры.

Служба судебных приставов в лице пристава-исполнителя, ведущего производство о взыскании задолженности или в обеспечении иска, накладывает запрет на распоряжение жильём.

Также запрет может быть наложен:

  • прокурором;

  • органами МВД;

  • таможенной службой;

  • налоговой службой.

Как узнать, в аресте ли квартира

Сведения о том, что квартира находится под обременением, в том числе арестом, предоставляются Росреестром в выписке из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Этот документ содержит в себе сведения:

  • об имущественных правах на объект недвижимости;

  • кадастровый план помещения;

  • о наложенных обременениях (нахождении под арестом, в залоге и т. д.).

Выписка из ЕГРН — необходимый документ при проведении сделок купли-продажи, так как в нынешних реалиях она заменила и свидетельство права собственности. Поэтому при приобретении квартиры необходимо заказывать как можно более свежую выписку из ЕГРН, так как сведения могут устареть, например, если на помещение был наложен арест незадолго до сделки.

Заказать и получить выписку на любой объект недвижимости можно:

  • в территориальных отделениях Росреестра;

  • в МФЦ;

  • на официальном портале Росреестра;

  • на сайте «Госуслуги».

Если на квартиру наложен арест, то в выписке будут указаны наложенные обременения (арест), органы, наложившие их, и причины ареста. Если арест не наложен, то в документе будет написано, что обременения отсутствуют.

Как можно его снять

Снятие ареста с квартиры производит тот же орган, что и накладывал его. То есть, если арест наложен судом — должно быть решение суда, если службой приставов — решение принимает отдел ФССП и т. д. Однако для такого решения понадобится решение суда. Порядок снятия ареста в суде выглядит следующим образом.

  1. Чтобы снять арест квартиры, нужно решить проблему, из-за которой он был наложен, то есть погасить задолженность по выплатам (штрафам, пеням) перед государственными органами, юридическими или физическими лицами.

  2. Следующий шаг — оплата судебной пошлины собственником помещения, так как инициатором рассмотрения в суде является именно должник. В суд предоставляются документы, подтверждающие право собственности должника на недвижимость (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности), а также подтверждения уплаты задолженности (квитанции, чеки, счета).

  3. Последующий шаг — рассмотрение судом. В случае уплаты долга практически всегда суд идёт навстречу собственнику и снимает обременение на жилплощадь.

  4. При положительном решении, вступившем в законную силу, составляется исполнительный лист, который передаётся приставу-исполнителю. Арест с квартиры снимается, сведения об этом отправляются в Росреестр, после чего ограничения на право владельца распоряжаться своим имуществом снимаются.

Если арест был наложен одним из государственных органов, то для его снятия нужно обратиться с судебным решением и паспортом в соответствующее учреждение: ФССП, налоговую или таможенную службу и т. д.

Арест квартиры — неприятная для любого человека ситуация, в большинстве случаев вызванная непогашенными долгами перед государственными органами, финансовыми и иными учреждениями и физическими лицами. И хотя арест вовсе не означает, что квартира будет взыскана за долги, эта мера существенно ограничивает права собственника распоряжаться своим имуществом. Для снятия необходимо погасить долги и получить положительное решение суда.

Читайте также: