Приобретение жилья

Апартаменты и квартиры: в чем разница и что выгоднее

Апартаменты и квартиры: в чем разница и что выгоднее

В представлении большинства граждан отличие между квартирой и апартаментами состоит лишь в том, что последние относятся к категории люксовой недвижимости и предназначены для проживания наиболее обеспеченных лиц. Однако различия в первую очередь состоят в юридических статусах этих помещений. Поэтому сначала нужно разобраться с тем, что такое апартаменты и квартира, в чём разница между этими понятиями с точки зрения российского законодательства и какие последствия несёт для покупателя владение такой недвижимостью.

Что такое апартаменты

Первоначально апартаменты относились к категории элитной недвижимости, предназначенной для аренды, однако с появлением апартаментов бюджетного класса и даже апартаментов-студий это значение уже не так выражено. Поэтому прежде всего нужно разобраться с тем, для чего именно предназначены данные помещения.

Апартаменты — разновидность коммерческой недвижимости, предназначенной для проживания, но не имеющей статуса жилого помещения. То есть они могут иметь все признаки квартиры, но числиться в качестве нежилого помещения.

Зачастую апартаменты размещаются в старых административных и даже производственных зданиях, переоборудованных под проживание. Нередко апартаменты можно встретить в офисных зданиях, в последнее время появилась тенденция строительства апартаментов и в жилых комплексах. В настоящее время набирает популярность и возведение целых апарт-комплексов — зданий, все помещения в которых предназначены для размещения апартаментов.

Одна из разновидностей апартаментов — апарт-отели. С бытовой точки зрения, эти помещения можно назвать отелями для тех категорий граждан, которые предпочитают проживать не в гостиничных номерах, а в помещениях квартирного типа. Обычно такие отели размещаются в жилых комплексах, имеют стойку регистрации, помещения общего обслуживания. В остальном — это обычные квартиры, в которых можно находиться неопределенный срок: от суток до нескольких лет. В большинстве своем апарт-отели оборудуются в тех городах, где наблюдается нехватка стандартных номеров: в обеих столицах и курортных городах.

Апартаменты часто путают с арендной недвижимостью. Несмотря на то что в обоих случаях помещения используются для получения прибыли, квартира для аренды остается жилым помещением со всеми его преимуществами и недостатками. Поэтому часто встречающееся на сайтах для бронирования номеров наименование арендных квартир как апартаментов, мягко говоря, не соответствует действительности.

Самое важное отличие апартаментов — статус нежилой коммерческой недвижимости. Даже приобретение апартаментов для собственных нужд не меняет этого статуса. Перевод апартаментов из статуса коммерческой в статус жилой недвижимости — дело крайне хлопотное и на практике почти не встречающееся.

В чём разница между квартирой и апартаментами

Несмотря на то что оба вида помещений применяются для проживания, разница между ними очень существенна и вытекает из российского законодательства.

Юридический статус и прописка

Квартира — жилое помещение в составе многоквартирного дома, апартаменты же имеют статус нежилого помещения. Поэтому к апартаментам не применяется ЖК РФ.

Главное отличие апартаментов — невозможность оформления постоянной регистрации граждан в таком помещении. Закон № 5242-I «О праве граждан РФ на свободу перемещения...» прямо указывает, что постоянная прописка осуществляется исключительно в жилом фонде. Так как апартаменты не относятся к жилью, то постоянная прописка в них невозможна.

Временная регистрация в апартаментах возможна лишь тогда, когда таковые расположены в помещении гостиницы. Иными словами, администрация апарт-отеля самостоятельно регистрирует жильцов по месту пребывания в своём помещении.

Строительные нормы и правила

При строительстве жилой недвижимости застройщики вынуждены соблюдать строительные нормы и правила социальной ответственности. Например, при строительстве многоквартирного дома должны выделяться помещения для хранения колясок, количество парковочных мест на стоянке должно примерно соответствовать числу квартир, обязательно соблюдение необходимого уровеня инсоляции и т. д. Микрорайон, в котором построен жилой дом, должен быть обеспечен социальной инфраструктурой: поликлиниками, школами и т. п.

Коммерческая недвижимость не обязывает застройщика соблюдать социальные нормативы при строительстве. Уровень инсоляции и обеспеченность машиноместами не имеет для него никакого значения. Однако обычно застройщики стараются сильно не снижать социальные нормативы, особенно если апартаменты и квартиры расположены в одном строении.

Цена

Из предыдущего фактора вытекает и следующий — разница в стоимости между апартаментами и жилыми квартирами достаточно велика. 1 м2 в апартаментах обойдется покупателю в среднем на 10-15 % дешевле, чем в жилых многоквартирных домах. Причиной этого является отсутствие расходов застройщика на приведение здания в соответствие с социальными нормами строительства. На рынке вторичной недвижимости разница в стоимости примерно такая же, так как у апартаментов имеются существенные минусы, вызванные их правовым статусом.

Величина квартплаты

Из юридического статуса вытекает ещё одна разница между квартирами и апартаментами. Расценки на коммуналку для апартаментов намного выше. Если канализация и холодная вода владельцам апартаментов в среднем обойдётся дороже на 10 %, то отопление и горячая вода уже на 20–25 %.

Ещё одно различие квартир и апартаментов состоит в том, что владельцы последних не могут оформить субсидию на квартплату. Малообеспеченные граждане, инвалиды, военные пенсионеры, многодетные семьи, ветераны боевых действий и приравненные категории граждан вправе оформить такую льготу и снизить расходы на коммуналку до 50 % от её стоимости. Владельцам апартаментов никаких субсидий не положено, несмотря на их статус и уровень дохода.

Налогообложение

К жилым квартирам физических лиц применяется ставка налога в размере 0,1 % от кадастровой стоимости объекта. К тому же у квартир установлен налоговый вычет в размере 20 м2, не облагаемых налогом.

Налогообложение апартаментов производится по другой схеме, так как они не относятся к категории жилых помещений. Минимальная ставка налога — 0,5 % от кадастровой стоимости, при этом ни налоговых льгот, ни налоговых вычетов не предусмотрено. Однако и эта ставка действует лишь для апартаментов гостиничного типа и тех помещений, которые не попали в особый реестр. Максимальные ставки налога (до 2 %) действуют для помещений:

  • площадью более 300 м2 и стоимостью более 300 млн рублей;

  • если более 20 % площади помещения используется для получения коммерческой прибыли (размещения торговых объектов, офисов, мест общественного питания и т. д.).

Повышенная ставка налогообложения значительно снижает привлекательность апартаментов, хотя и не компенсирует более низкую цену.

Отсутствие общего имущества

Все собственники квартир в многоквартирном доме кроме непосредственно жилых помещений обладают долей в общем имуществе МКД. Поэтому владельцы квартир вправе пользоваться чердаками, подвалами, тамбурами, техническими помещениями и т. п.

Приобретая апартаменты, покупатель становится собственником лишь коммерческого помещения. Для пользования другими помещениями владелец апартаментов будет вынужден договариваться с их хозяином, которым выступает компания-застройщик или владелец здания.

Способы управления

Статус апартаментов не позволяет их жильцам создать наиболее распространённую структуру по самоуправлению — ТСЖ, так как у апартаментов отсутствует статус жилья. В такой ситуации у собственников есть лишь один выход по созданию самоуправляемой структуры — организация простого товарищества.

Свобода перепланировки

Кроме негативной разницы по сравнению с жилыми квартирами, у владельцев апартаментов есть и небольшие плюсы. Одним из них является свободная планировка помещений и, соответственно, право перепланирования по своему вкусу. Разрешение нужно получать лишь на изменение несущих конструкций здания.

Перепланировка жилых квартир — дело намного более хлопотное. Для получения разрешения на перепланировку нужно представить эскиз или проект в муниципальный орган архитектурного надзора (жилищную инспекцию, отдел в администрации и т. п.). Уже проведённую без разрешения перепланировку придётся также узаконить в администрации муниципалитета.

Таблица с основными различиями квартир и апартаментов

Категория

Апартаменты

Квартира

Правовой статус помещения

Нежилое

Жилое

Ставка налога

От 0,5 до 2 % кадастровой стоимости

0,1 % кадастровой стоимости

Коммунальные услуги

Высокие тарифы, отсутствие возможности оформить субсидию

Тарифы ниже, субсидии для малообеспеченных граждан, инвалидов и т. д.

Стоимость приобретения

Цена на м2 в среднем на 10–15 % ниже

Цена на м2 в среднем на 10–15 % выше

Регистрация

Невозможность постоянной регистрации

Постоянная прописка

Социальные нормы

Не применяются нормы и правила

Применяются нормы социальной ответственности при строительстве МКД

Возможность создания ТСЖ

Нет

Да

Общее имущество

Отсутствует

Имеется

Перепланировка

Свободная

По разрешению администрации муниципалитета

Апартаменты как вид коммерческой недвижимости, предназначенной для проживания, – это достаточно новое в российской действительности явление. Несмотря на то, что по своим функциям они сближаются с обычными жилыми квартирами, их правовой статус значительно отличается.

Ознакомиться со списком популярных в Санкт-Петербурге апарт-отелей можно в разделе "Апартаметы".

Читайте также: